房贷端又悄悄放水，豪宅首付降了。
近日，按揭业内人士向网易房产透漏，有银行可执行广州、佛山144㎡以上豪宅按照普通商品房申请贷款，松动主要集中在无房有贷款记录、有房无贷款记录这两类情况，首付直接从七成将至四成、五成。
这无疑首次从“首付”着手松动，信号意义值得关注。
01.豪宅首付和普通住宅一样了
按照广州先行政策（2017.3.18版本），
购买非普通商品住房的，除非是首套无房无贷，不然都得首付7成：
首套无房无贷首付3成，
无房有贷款记录首付7成，
有房贷款已结清首付7成
有房贷款未结清7成。
流传新版更新至与购买普通商品住房一致：
首套无房无贷首付3成，
无房有贷款记录首付4成，
有房贷款已结清首付5成，
有房贷款未结清7成。
这意味着，“买一卖一”的无房有贷款记录首付调低30%；还清贷款买二套的改善族，首付也调低了20%。
网易房产致电多银行了解，目前四大行尚未有相关措施，局按揭人士了解有个别小行可执行。
这里要解释下“非普通商品住宅”的概念，一般银行端只看面积，即144㎡及以上的商品住宅。
以往广州144平以上豪宅市场，买家多数不止一套房，因此能享受3成首付的比例不大。他们多以全款或经营贷形式购买，毕竟首付7成，意味着只能贷款3成意义不大，经营贷可以做到约7成，利率还更低。
买得起豪宅的人群，也许不会在乎这几成，但这无疑是房贷信贷环境趋于宽松的一个重要信号。
近日出台的地产金融16条，提及各城可合理确定首付比例。
杭州已率先取消“认房又认贷”，调整为“认房不认贷”，同时二套首付比例降至最低四成。
业内分析，未来或更多城市跟进。
广佛的豪宅首付调整，是否为普通住宅首付调整铺路？
广州资深按揭人士郑大源分析，虽然近期广佛普通住宅没有首付松动的风声，但是个别银行豪宅首付的试水，可以看出整体信贷政策在朝放松的方向靠近，往往政策改革都在前期伴随逐步突破。
02.广州全面豪宅化
随着土地价格水涨船高，广州新入市项目已经被逼“全面豪宅化”。
据克而瑞监测，2022年钱7月，广州全市110-144㎡改善住宅网签成交总计12258套，144㎡及以上豪宅网签成交总计2678套。两个面积段占全市成交34.8%。逼近刚需段成交占比。
价格上，无论一二手都呈现出面积越大，涨得越多的趋势，144㎡以上大户型，涨幅最大。
琶洲南TOD、侨鑫汇景台、星河湾半岛、南天名苑...超20个高端盘同场竞技，哪个不是动辄8-10万+，主力户型都在 140-600平以上不等。上半年，广州千万豪宅的网签均价已经达到78492元/㎡，比去年上涨11%，与2020年对比一平涨了1万。
豪宅在急冻的楼市大环境下走出一波独立行情。
另一边，央行持续通过增强信贷总量增长刺激经济。刚过去的三季度，在3000亿元政策性开发性金融工具已落到项目的基础上再增加3000亿元以上额度。这些钱通过各大银行投向市场。
最近，是不是接到银行放贷广告电话的频率更高了，这就是答案。
楼市信贷同样进入宽松周期，利率低放款快，为了尽快完成放贷任务，避免钱在系统内空转，给个别银行用调低首付来吸引当下仍有坚挺购买力的豪宅人群借贷，也有了背景支撑。
不过，随着越来越多新豪宅入市，内卷加剧，高端市场也显露疲态。
牛奶厂某府，卖了大半年去化仅2成，价格松口从最高14万/平跌到最高10万/平。
这波豪宅首付小调整，能否跨出一小步，走出一大步，还待市场验证。
